SİRKÜLER

NO        : 2017 / 20                                                                                                                                      22.06.2017

 

 

KONU: DANIŞTAYIN KONUTLARDA ORTAK ALAN VE NET ALAN HESABINA İLİŞKİN MÜKELLEF LEHİNE VERDİĞİ RADİKAL KARAR HAKKINDA;

 

Danıştay 4. Dairesi’nin aldığı 11.05.2017 tarih 2014/4835 Esas ve 2017/2170 sayılı kararıyla, İnşaat sektöründe gerek yapılan konutlara uygulanacak KDV oranının tespitinde gerekse bu konutlara ilişkin talep edilecek KDV iadesi sırasında yaşanan sıkıntılara çözüm olacak bir karar alınmış ve böylece uzun süredir devam eden net alanın neye göre hesaplanacağı konusuna ilişkin tartışmalara bir açıklık getirilmiştir.

 Danıştay, KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yer alan net alan hesabı ile ilgili bölümü esastan iptal ederek, bundan böyle net alan hesabının KDV Uygulama Tebliği'ne göre değil, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 'ne göre yapılacağını karara bağlamıştır.

Bilindiği üzere Maliye Bakanlığı açısından net alan hesaplaması, satışı yapılacak konutun 150 metrekarenin altında olması halinde uygulanacak indirimli oranda K.D.V’nin %1 mi yoksa %8 mi olduğunun tespitinde ve bu konutlara ilişkin KDV iadesinin talep edilip edilmeyeceğinin tespiti hususunda önem arz etmektedir. Çünkü net alan hesabı sonucunda, bir taraftan konutları alanlara %17 ve %7 gibi bir fiyat avantajı sağlanırken ki bu durum devlet açısından vergi kaybı anlamına gelmektedir, diğer taraftan da bu konutların yapımında indirim yoluyla giderilemeyen K.D.V. müteahhitlere KDV Kanununun 29/2'nci maddesine göre nakden veya mahsuben iade edileceğinden, devlet açısından yapılacak yersiz bir iadeye sebebiyet verilmemesi gerekmektedir.

Konutlarda Uygulanacak K.D.V. Oranının Tespiti

Katma Değer Vergisi Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye istinaden yayımlanan 24.12.2007 tarih ve 2007/13033 sayılı Kararname eki Karar ile katma değer vergisi oranları, Kararname eki;

(I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1,

(II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8,

ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için % 18

olarak tespit edilmiş olup, söz konusu Kararnamenin 1 inci maddesinin altıncı sırasında bu belirlemenin yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaat projeleri için,

"(2012/4116 sayılı BKK ile eklenen sıra Yürürlük: 01.01.2013) (1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2'ye kadar konutlardan; 10.07.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değerine göre belirlenecektir.” Şeklinde yapılacağına yer verilmiştir.

Net Alan ve Ortak Alan Hesabı

26 Nisan 2014 tarihli ve 28983 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nin, III. Matrah, Nispet ve Oran başlıklı bölümünün B. Oran alt bölümünde yer verilen düzenlemenin 2.1.3.Net alan başlıklı bölümünde;

"Net alan deyimi "konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan" olarak tanımlanan faydalı alanı ifade etmekte olup, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda indirimli oran sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanır.

Net alanın hesaplanması konusunda aşağıdaki şekilde hareket edilir:

  1. a) Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak net alan hesabına dahildir.
  2. b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.

Ancak;

-Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları,

-Karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri,

-Bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.den yüksek terasların toplamının 2 m²'si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar,

 -Çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler,

-İki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler,

-Bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m²'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo,

 -Kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık,

-Bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m²'yi, garajların 18 m²'yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler." düzenlemesi getirilmiştir.

Yine, 02.11.1985 tarih ve 18916 mükerrer sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine dayanılarak hazırlanmış olup yapı düzenine ait tanımlar başlıklı 16'ncı maddesinin 41'inci bendinde, Bağımsız Bölüm Net Alanı" Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı alan olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur. " şeklinde tanımlanmıştır.

42'nci bendinde ise, Eklenti Net Alanı, "Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden ayrı girişi bulunan mekanların, (41) numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak net alanıdır." Şeklinde belirlenmiştir.

 43'üncü bendinde, Bağımsız Bölüm Toplam Net Alan ” Bağımsız bölüm net alanı ile bağımsız bölüme ait eklenti veya eklentilerin net alanlarının toplamıdır." şeklinde tanımlanmıştır.

Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nde yer alan ve yukarıda açıklanan bu düzenlemelere yönelik olarak verilen Danıştay Dördüncü Dairesinin, 10.12.2014 tarih ve E:2014/4835 esas sayılı, net alanın hesabına ilişkin yürütmeyi durdurma kararının gerekçesinde,

“KDV oranlarının belirlendiği Kararnamede, karar kapsamındaki mal ve hizmetleri tanımlamaya Maliye Bakanlığı yetkili kılınmış ise de davalı idarenin düzenleme yetkisinin yasada ve kararnamenin uygulanması ve açık yetki verilmesi durumunda usule ilişkin hususları belirlemeyle sınırlı olmalı, KDV oranı Bakanlar Kurulu Kararı ile %1’e indirilen mal ve hizmetlerin tanım ve kapsamı, genel hukuk kuralları içinde ve genel kabul gören uygulamalarda belirlendiği şekilde ele alınmalıdır. Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutun tanımlanmasında, bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate alınması gerekir. Bu hususta teknik bilgi ve uzmanlığı olmadığı görülen Maliye Bakanlığı’na KDV oranlarının belirlendiği Kararnameyle her ne kadar tanımlama yetkisi verilmişse de, bu yetki sınırsız olmayıp uzman kuruluşlardan görüş alınması veya bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi bulunan kurumların düzenlemelerinden yararlanılması “İdarelerin takdir yetkilerine giren işlemleri tesis ederken mutlak ve sınırsız hareket edemeyeceklerine ilişkin idare hukuku ilkesi”nin bir gereği olup, bu ilkeye aykırı düşen dava konusu düzenlemede hukuki uyarlık görülmemiştir.(2)” açıklaması yapılmıştır.

KDV Genel Uygulama Tebliği'nde; konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan harcamalar nedeniyle yüklenilen KDV'lerin iade konusu edilmeyeceği düzenlemesine yer verilmiştir.

Bu defa, KDV Genel Uygulama Tebliği'nde yer alan ve ortak kullanıma ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş alanlara ilişkin yapılan bu açıklamalara Danıştay 4.Dairesi’nin 11.05.2017 tarih ve E:2014/4835 K:2017/2170 kararında aksi bir görüş çıkmış ve bu kararda;

 “8/9/2013 tarih ve 28759 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 8'inci maddesi ile eklenen bendi ile ''Sosyal mekanlar: Yapı ve tesislerde kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin yapı ve tesisin genel kullanımı dışında günlük sosyal ihtiyaçlarının karşılandığı mekanlardır. Alışveriş merkezi ve benzeri ticari kullanımlı binalarda, işhanı, büro, yönetim binası gibi umumi ve resmi binalarda, fabrika ve benzeri sanayi tesislerinde, düğün salonu, lokanta, gazino, sinema, tiyatro, müze, kütüphane ve kongre merkezi, yurt binaları, spor tesisleri gibi sosyal ve kültürel yapı ve tesislerde, eğitim yapılarında, hastane ve benzeri sağlık tesislerinde, havaalanı, liman, terminal, tren garı, metro istasyonu gibi ulaşım yapı ve tesislerinde, oteller ve benzeri turizm tesislerinde, kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla mescit, bebek emzirme yeri, çocuk bakım ve oyun alanı, yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı, milli park, tabiat parkı, bölge parkı, mesire alanı, piknik alanı, açık spor alanları gibi yerlerde ise mescit, bebek emzirme yeri ve umumi hela için gerekli mekan ayrılır. Bu mekanların tamamlayıcısı olan; abdest alma mekanları ile diğer gerekli mekanların, kolay ve erişilebilir bir yerde bu mekanlarla birlikte yer alması zorunludur.'' düzenlemesi getirilmiştir. Bu düzenlemede de yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı gibi günlük sosyal ihtiyaçların karşılandığı sosyal mekanlara yer ayrılmasının gerekli olduğu açıklanmıştır.

Yukarıda yer alan Kanunun 29/2'nci maddesinde, 28'inci madde uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan verginin mahsuben ödeneceği öngörülmüştür. ''Örnek 2'' kısmında sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere sayılan çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlar Anayasa'nın 2'nci maddesinde devletin niteliklerinden biri olarak ifade edilen sosyal hukuk devleti ilkesi gereği sosyal ihtiyaçlardandır. Ancak ''Örnek 2'' kısmında son sayılan ''alışveriş merkezi'' alanı anılan Yasanın öngördüğü anlamda indirimli orana tabi teslimlerle ilgili iade edilecek katma değer vergisinin söz konusu teslim kapsamında değerlendirmek mümkün değildir.

Açıklanan nedenlerle, davanın, 26 Nisan 2014 tarihli ve 28983 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nin III. Matrah, Nispet ve Oran başlıklı bölümünün B. Oran alt bölümünde yer verilen 2. İndirimli Orana Tabi Bazı Mal ve Hizmetlere İlişkin Açıklamalar başlıklı düzenlemenin "2.1.3.Net alan" başlıklı kısmının iptaline oybirliğiyle, 3. İndirimli Orana Tabi İşlemlerde İade Uygulaması başlıklı düzenlemenin3.1.3 İade Hesabına Dahil Edilebilecek Yüklenilen katma değer vergisi bölümünde "3.1.3.1 Genel Olarak" alt başlığı ile yapılan düzenlemede yer alan "Örnek 2" düzenlemesinin konutların ortak kullanımına ait olan sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı kısmının iptaline oyçokluğuyla, yine bu kısımda sayılan ''alışveriş merkezi'' alanı kısmı yönünden reddine oybirliğiyle karar vermiştir.” Hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıdaki karardan anlaşılacağı üzere söz konusu Danıştay kararında sosyal ve kültürel ihtiyaçları karşılamak üzere düzenlenmiş çocuk parkı, bahçe düzenlemesi havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı gibi alanlara ilişkin konutun yapımı için zorunlu olmayan ortak alanlara ilişkin harcamalar nedeniyle indirim yoluyla giderilemeyen yüklenilen KDV’nin de iade edilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Ayrıca, Danıştay tarafından alınan bu kararla, KDV Genel Uygulama Tebliği’nde yer alan ilgili bölümün esastan iptaline karar verilirken, bundan böyle net alan hesabının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre yapılacağı hükme bağlamıştır. Zaten, Maliye Bakanlığı Danıştay’ın yürütmeyi durdurma kararından sonra, konut tesliminde uygulanacak KDV oranı ve konut teslimlerinden doğan KDV iadelerinde net alan hesabından kaynaklanan sorunları çözmek için Danıştay'ın esastan vereceği kararı beklemeden, konutların net alan hesabının Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre yapılması gerektiği konusunda bir Genel Yazı yayımlayarak, tüm teşkilatına yazılı talimat vermiş ve uygulamaya başlamıştır.

Saygılarımızla,          

 

 

                                                                                                                                                                     BOYLAM DENETİM

                                                                                                                                                             DANIŞMANLIK VE YMM A.Ş.

 

(*)Sirkülerlerimizde yer alan açıklamalar bilgilendirme amaçlı olup, tereddütlü konularla ilgili gerekli araştırmalar yapılmadan ya da tarafımızdan veya başka bir uzmandan görüş alınmadan yapılacak işlemler sonucunda doğacak zararlardan müşavirliğimiz sorumlu olmayacaktır.

Sosyal Medyada Biz!

İLETİŞİM BİLGİLERİMİZ

Ankara Ofis (Merkez):  Kızılırmak Mh. Muhsin Yazıcıoğlu Caddesi Deniz Yıldızı Apt. No: 35/1 Çukurambar
Çankaya / ANKARA
Tel   : +90 (312) 284 76 76-77
İstanbul Ofis: Acıbadem Caddesi
No: 190/16 Üsküdar / İSTANBUL
Tel   : +90 (216) 428 88 89

E-Bültene Üye Olun!

LOKASYONUMUZ